Wer beabsichtigt, ein vermietetes Wohngebäude oder Wohnungseigentum zu erwerben, sollte auf die Vorschrift des § 577a BGB achten. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn man die Wohnung selbst bewohnen oder anderweitig wirtschaftlich verwerten will. Denn eine Kündigung ist dem Erwerber auch in diesen Fällen erst nach Ablauf einer Frist von drei Jahren nach dem Erwerb möglich, wenn das Wohnungseigentum erst nach Vermietung und Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet und nachfolgend veräußert wurde. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, in der Knappheit an bezahlbaren Mieten herrscht, wird die jeweilige Landesregierung nach § 577a Abs. 2 BGB sogar ermächtigt, diese Frist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Davon hat die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen aktuell Gebrauch gemacht. In einzelnen Städten hat sie diese Frist auf fünf Jahre, in den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster sogar auf acht Jahre verlängert.

In der Praxis hat man bislang vielfach diese Sperrfrist dadurch umgangen, indem das Wohngebäude durch eine (Personen-)Gesellschaft oder Personenmehrheit erworben, aber zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum verzichtet wurde. Vielmehr wurden laufende Mietverträge innerhalb der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt, wobei die Kündigungen auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters gestützt wurden. Die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgte dann nach der Entmietung (sog. „Münchener Modell“). Dieser Vorgehensweise will die Bundesregierung nunmehr einen Riegel vorschieben. Der von ihr vorgelegte Referentenentwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) vom 25.10.2011 sieht vor, dass die Sperrfristen des § 577a BGB auch dann zu beachten sind, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten mit einem Recht belastet wird, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird, so etwa im Fall der Bestellung eines Erbbau- oder Nießbrauchrechts. Lediglich dann, wenn mehrere Familienmitglieder oder Personen, die ein und demselben Haushalt angehören, ein Objekt zur Selbstnutzung erwerben, soll die Kündigungssperrfrist unbeachtlich sein.