Schönheitsreparaturenklauseln in Formularverträgen waren in den letzten Jahren eines der am meisten behandelten Themen im Mietrecht. Grund dafür ist der vom Bundesgerichtshof (BGH) im Sommer 2004 eingeleitete Wandel seiner Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. In seiner ersten Entscheidung hat der VIII. Senat des BGH die Vereinbarung von „starren Fristen“, wonach die Mieter von Wohnraum innerhalb festgeschriebener Fristen und damit unabhängig vom Zustand der Mieträume Schönheitsreparaturen auszuführen haben, gekippt, die er bis dahin unbeanstandet gelassen hatte. Die Auswirkungen dieser Entscheidung haben eine Vielzahl von weiteren Rechtsfragen aufgeworfen, die nachfolgend durch die Gerichte zu beantworten waren. Eine der Fragen war, ob diese Rechtsprechung auf das gewerbliche Mietrecht zu übertragen ist, was vielfach abgelehnt wurde, da das Schutzinteresse des Gewerberaumieters generell als nicht so hoch wie das des Wohnraummieters zu bewerten sei.
Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Senat des BGH hat jedoch im Urteil vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06, NJW 2008, 3772) die zuvor genannte Entscheidung des VIII Senats des BGH zur Unwirksamkeit formularmäßiger Vereinbarungen von starren Fristen auch auf das Gewerberaummietrecht übertragen. In seiner Begründung führte er aus, dass der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzwürdig sei als der Wohnungsmieter. Seit dieser Entscheidung geht die Tendenz dahin, die Rechtsprechung des Wohnraummietrechts zu den Schönheitsreparaturen auf das gewerbliche Mietrecht zu übertragen.
Dieser Tendenz ist zuletzt auch das OLG Düsseldorf bei seiner Entscheidung zu den sog. Fachhandwerkerklauseln gefolgt (Urteil vom 09.12.2010 – 10 U 66/10). Der BGH hat in seinem Urteil vom 09.06.2010 (VIII ZR 294/09) im Bereich der Wohnungsmiete die formularmäßige Vereinbarung von Fachhandwerkerklauseln, die den Mieter verpflichten, die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen durch einen Dritten ausführen zu lassen, als unzulässig erachtet. Dem Mieter werde dadurch die Möglichkeit genommen, die Arbeiten in (billigerer) Eigenleistung zu erbringen. Aus dem gleichen Grund geht das OLG Düsseldorf davon aus, dass dahingehende Klauseln auch im gewerblichen Mietrecht formularmäßig nicht wirksam vereinbart werden können (zuvor bereits das KG, Beschluss vom 17.05.2010 – 8 U 17/10).
Bei der Vereinbarung von Schönheitsreparaturklauseln im gewerblichen Mietrecht sollte man daher immer auch die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht im Auge behalten. Dies kann mitunter vor bösen Überraschungen schützen.
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