BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 164/14
Die Frage, welche werkvertraglichen Mängelrechte der einzelne Wohnungseigentümer aus einem Bauträgervertrag geltend machen kann und welche „gemeinschaftsbezogen“ sind, d. h. nur durch die Eigentümergemeinschaft als solche verfolgt werden können, ist in der Rechtsprechung bereits entschieden. Der BGH hat nunmehr klargestellt, inwieweit diese Grundsätze auf kaufrechtliche Mängelrechte übertragbar sind.
Im vorliegenden Fall hatte der Kläger im Jahr 2010 eine gebrauchte Eigentumswohnung von der Beklagten erworben. Im Kaufvertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden. Im Nachgang stellte sich heraus, dass das Haus nicht standsicher und darüber hinaus der Keller infolge einer mangelnden Abdichtung durchfeuchtet war – beides war dem Beklagten aufgrund sachverständiger Untersuchungen bekannt, wurde dem Kläger beim Verkauf der Wohnung aber verschwiegen. Der Kläger verlangte nunmehr Schadensersatz in Höhe der Verkehrswertminderung der Eigentumswohnung.
Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab – der Kläger sei zur Geltendmachung von Minderung und dem sogenannten kleinen Schadensersatz nicht befugt, vielmehr müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG klagen. Die Grundsätze für werkvertragliche Mängelrechte seien auch hier anwendbar.
Das sieht der BGH anders! Jedenfalls, wenn wie hier eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmangelhaftung verkauft wird, kann der Käufer Minderung und kleinen Schadensersatz auch eigenständig verfolgen. Da – anders als in Bauträgerverträgen – die übrigen Eigentümer in der Regel keinen gleichgerichteten Anspruch gegen den Verkäufer haben, fehlt das schutzwürdige Interesse der Gemeinschaft an einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung; § 10 Abs. 6 S.3 WEG greift hier deshalb nicht. Ist die Sachmangelhaftung ausgeschlossen, so kommen Ansprüche gegen den Verkäufer wegen § 444 BGB ohnehin nur bei Arglist in Betracht – dies knüpft an ein individuelles Verhalten des Verkäufers im Einzelfall an und hat schon deshalb keinen Bezug zur Eigentümergemeinschaft. Es besteht auch nicht die Gefahr, dass der Verkäufer doppelt in Anspruch genommen wird. Soweit ausschließlich Kaufrecht anwendbar ist, kann jeder Eigentümer ohnehin nur den Minderwert verlangen, der auf seinen Eigentumsanteil entfällt. Wenn der Käufer also ohnehin nur seinen anteiligen Minderwert als Schaden verlangen kann, so muss er dies nach Ansicht des BGH auch alleine durchsetzen können.
Praxistipp
Das Urteil des BGH stärkt die Rechte von Käufern einer gebrauchten Eigentumswohnung, bzw. erleichtert deren Durchsetzung enorm. Dennoch bleibt die Geltendmachung von Mängeln gegen den Verkäufer einer Eigentumswohnung ein komplexes Feld, das abhängig vom verfolgten Anspruch und Gestaltung des Kaufvertrages zahlreiche Einzelprobleme und Fallen bereit hält. Die Ermittlung der richtigen Vorgehensweise auch im Zusammenspiel mit der Eigentümergemeinschaft ist entscheidend, um nicht an formellen Fragen zu scheitern und z. B. Verjährung zu riskieren. Gerne stehen wir Ihnen dabei zur Seite!
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