BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07 –
Entscheidung
Der Mietvertrag über Gewerberäume sah vor, dass die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache des Mieters ist. Welche Arbeiten vom Mieter danach auszuführen waren, wurde im Vertrag nicht konkret beschrieben. Des Weiteren wurde der Mieter verpflichtet, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß gereinigt an den Vermieter zu übergeben. Die Mieträume waren mit einem von dem Vermieter verlegten Teppichfußboden ausgestattet. Bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter den Austausch des Teppichfußbodens, was der Mieter ablehnte.
Der Teppichfußboden wurde auf Wunsch der Nachmieterin ausgetauscht. Der Vermieter verlangt nunmehr vom Mieter die Kosten für die Grundreinigung des Teppichfußbodens.
Zu Recht!
Der Bundesgerichtshof geht zwar zunächst davon aus, dass sich eine Zahlungsverpflichtung des Mieters nicht aus der vertraglichen Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in gereinigtem Zustand ergibt. Ein Schadensersatzanspruch scheitert bereits daran, dass dem Vermieter infolge des Austauschs des Fußbodens kein Schaden entstanden sei.
Einen Zahlungsanspruch des Vermieters sieht er jedoch als gegeben an, da seiner Ansicht nach der Begriff der Schönheitsreparaturen auch die gründliche Reinigung von Teppichfußböden umfasst, soweit diese dem Mieter allgemein auferlegt wurde. Ist der Begriff der Schönheitsreparaturen in dem Vertrag nicht konkret beschrieben, wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf die für das soziale Wohnungsmietrecht geltende Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV abgestellt.
Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter anstelle der Malerarbeiten an den Böden die Maßnahmen verlangen, die erforderlich sind, um diese in einen ansehnlichen Zustand zu versetzen. Die Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichfußboden dessen gründlicher Reinigung. Die übliche Reinigung von sich allmählich ansammelndem Schmutz durch Staubsaugen genügt dafür nicht. Eine Grundreinigung des Teppichfußbodens kann der Vermieter jedoch nur dann verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden ist. Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richtet sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten kann der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen, selbst wenn die Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichfußbodens zunichte gemacht wird.
Praxishinweis
Überträgt man die hier vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze an die Behandlung eines Fußbodens auf Parkettfußböden, kann man mit guten Argumenten vertreten, dass dem Mieter im Fall der Ausstattung der Gewerberäume mit Parkettfußboden ein Abschleifen und Versiegeln obliegt.
Will man dahingehende Arbeiten ausschließen, sollte dies zukünftig im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden.
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